Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость в 2021 году

Инвестиции в недвижимость — простой и прозрачный инструмент получения пассивного дохода. По разным данным, около 40% квартир в новостройках Москвы приобретаются в инвестиционных целях. Россияне часто сдают в аренду свои квартиры, дома, офисы и коммерческую недвижимость и ежемесячно получают пассивный доход.

В этой статье мы рассмотрим плюсы и минусы инвестирования в недвижимость, а также рассмотрим, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость обычным гражданам, а не профессионалам.

Что такое инвестиции в недвижимость

К ним относятся:

• квартиры в многоквартирных домах;
• многоквартирные дома;
• незавершенное строительство;
• земельные участки;
• офисные помещения;
• коммерческая недвижимость (гаражи, склады, кафе, рестораны).

Список можно продолжать, но обычные граждане, проживающие в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, под инвестициями в недвижимость понимают в основном приобретение квартир или офисов для последующей сдачи.

Отдельно стоит обратить внимание на бумажное инвестирование, то есть вложения в инвестиционные фонды недвижимости. Этот инструмент популярен в США и других развитых странах, но в России не показывает солидной рентабельности, поэтому не пользуется популярностью.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Недвижимость — спорный актив. Как инструмент получения дохода, он может не подойти тем, кто имеет дело с недобросовестными арендаторами, но принесет значительную прибыль владельцу лофта, который их арендует. Его часто сравнивают с драгоценными металлами, биржей и даже чаще банковскими вкладами.

Плюсы инвестиций в недвижимость

• Стабильность. Основное отличие квартиры, дома или гаража от криптовалюты или акций Сургутнефтегаза заключается в том, что недвижимость существует в реальном мире. Очередной финансовый кризис, отделение России от SWIFT или даже смена режима повлияют на его стоимость, но не повлияют на его материальное воплощение. Квартиру или дом всегда можно использовать по прямому назначению (для проживания), сдавать в аренду или перепродавать. Они не могут физически исчезнуть из-за взлома брокерского счета или подписания какого-либо счета.
• Стабильный, относительно высокий доход. Жилая недвижимость приносит от 6% годовых. Это значит, что квартира стоимостью 5 миллионов рублей способна принести 25 тысяч. рублей в месяц. Многие сравнивают эти данные с доходностью банковских вкладов, говоря, что всегда можно найти банки, которые предложат больше (сейчас 7-8% или даже 10% годовых). Это правда, но только в краткосрочной перспективе. Глобальные финансовые кризисы, торговые санкции и местные экономические потрясения случаются довольно часто, что регулярно приводит к инфляции и обесцениванию банковских депозитов. Распад СССР выдержали 100 процентов квартиры, чего нельзя сказать о банковских вкладах населения.
• Простота. Инвестирование в новостройки или покупка жилья на вторичном рынке — очень простая процедура. Для тех, кто ищет более высокий доход, также доступны довольно простые вложения в коммерческую недвижимость.
• Свойство жидкое. Продать или купить квартиру, дом, офис или коммерческое помещение несложно. Поиск покупателя можно поручить посреднику, и при изначально согласованной цене сделка может быть завершена в течение нескольких недель. Свою помощь (бесплатно для собственника!) Предлагают многочисленные агентства недвижимости и частные маклеры.

Минусы инвестиций в недвижимость

• Не все свойства жидкие. Простота и доступность — это как плюс, так и минус. В 2009–2010 годах девелоперы Санкт-Петербурга решили удовлетворить спрос инвесторов, у которых не было достаточного капитала для покупки квартир, но которые не соглашались на комнаты. В течение следующих нескольких лет на рынке появилось более 100 000 человек. студии в строящихся домах. Крошечные студии площадью 21-29 квадратных метров рекламировались как идеальная более дешевая альтернатива однокомнатным квартирам. В основном их покупали для перепродажи. Но результат оказался неожиданным: арендаторы по-прежнему выбирают либо полноценные студии с отдельной кухней, либо комнаты вдвое дешевле. Вышеупомянутые сверхмалые квартиры дороже комнат по аренде, но ненамного. Некоторые эксперты называют их «неликвидным занижением». Вы можете самостоятельно сравнить цены на студию, комнату и однокомнатную квартиру в одном районе, сделав соответствующие выводы.
• Порог приобретения недвижимости достаточно высок. Вложение в квартиры, дома, вложение в коммерческую недвижимость (даже с небольшой площадью) — все это большие деньги.
• Каждый вид недвижимости требует регулярных вложений в ремонт, модернизацию и коммунальные услуги. Инвестор всегда должен помнить об амортизационных расходах, поэтому замена вышедшего из строя оборудования должна быть плановым мероприятием, а не неприятной неожиданностью.

Доходность и сроки окупаемости инвестиций в недвижимость

Доходность частных инвестиций в недвижимость составляет от 5 до 15% годовых. В некоторых случаях (всплески инфляции) могут быть зафиксированы отрицательные нормы прибыли.

Всегда важно правильно оценить доходность актива. Ниже представлен график стоимости квадратного метра квартиры в Москве:

Вы можете видеть, что динамика на первом графике положительная. Для сравнения показан такой же график, где цены указаны в долларах. Вы можете видеть, что в долларовом выражении цена на недвижимость падает.

Все это нужно учитывать. В инвестировании нет места эмоциям. Всегда важно учитывать не только цифры, но и сравнивать их с вашей реальной покупательной способностью.

В мировой практике при расчете рентабельности жилой и коммерческой недвижимости принято брать временной интервал от 10 до 20 лет. В некоторых случаях (например, вложения в гостиничные номера в курортной зоне) окупаемость вложений может составить 6-7 лет.

Сейчас в Москве есть компании, предлагающие услугу перепланировки однокомнатных квартир на две студии. Они утверждают, что в этом случае возврат инвестиций возможен всего за 5-7 лет!

Виды недвижимости для инвестирования

Инвестиции в жилую недвижимость — самый популярный вид вложений в нашей стране, не считая банковских вкладов.

Обычным гражданам доступны следующие категории недвижимости:

• квартиры на вторичном рынке;
• жилища в строящихся домах по договорам долевого участия;
• помещения вторичного рынка;
• частные дома;
• доли в квартирах и домах.

Жилая недвижимость в районных центрах наиболее ликвидна. Вложения в жилую недвижимость в Екатеринбурге, Тольятти или Сургуте так же выгодны, как вложения в квадратные метры в столице. Об этом свидетельствуют результаты тестов.

Для сравнения использовались похожие квартиры в разных городах. Анализ показал, что в регионах можно заработать на аренде жилой недвижимости с не меньшим успехом, чем в столице. Нижний порог входа — это бонус.

Вычислительный блок представляет собой однокомнатную квартиру площадью 45 м2, на вторичном рынке, расположенную в спальном городском поселке, в доме не старше 40 лет.

В небольших городах, повятовых центрах и деревнях рентабельность падает из-за низкой или нулевой ликвидности.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Срок окупаемости коммерческой недвижимости обычно меньше, чем у жилой. Покупка офисов, торговых площадей, гостиничных номеров и гостиниц выгоднее квартир, но такие вложения требуют активного участия инвестора.

Например, большинство россиян не платят налоги при аренде квартиры, на чем они сильно экономят. Поэтому вопрос, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги в 2021 году, для них не актуален, и выбор сразу падает на покупку квартиры. Аренда офиса практически невозможна без подписания документов и предоставления информации в налоговую инспекцию. Это пугает простых граждан.

Коммерческая недвижимость в среднем сдается на более длительный срок, а поиск другого арендатора может занять несколько месяцев. А в случае финансовых потрясений спрос на офисы и торговые площади резко упадет.

Торговая площадь в столице приносит 7-10% годовых.

Инвестиции в строящуюся недвижимость

Покупка квартиры «на краеугольном камне» — занятие рискованное, но прибыльное. Обычно срок инвестирования не превышает нескольких лет, покупка защищена государством, а инвестор получает прибыль 30-40% (важно: не в год, а с момента подписания контракта до момента получения ключей) .

В начале 2000-х многие люди остались ни с чем. Строители арендовали основную строительную технику, имитируя активную работу, при этом привлекая инвесторов, которые остались собственниками недостроенных квадратных метров.

Теперь участие инвестора в акционерном капитале упрощено и защищено законом. В Российской Федерации действует Федеральный закон № 214, который практически исключил возможность потери вложенных средств.

Помимо описаний негативных переживаний, в Интернете можно найти множество отзывов об удачных покупках строящегося жилья. Инвесторов смущает только необходимость платить налог в случае быстрой продажи, так как это существенно влияет на конечную прибыль.

В ходе анализа представленной информации выяснилось, что обзоры жилищных инвестиций можно разделить на три типа:

• Крайне отрицательно. Эти деньги были вложены в финансовые пирамиды.
• Отрицательный. Покупка была совершена до волны инфляции, поэтому квадратные метры не вернулись по сей день.
• Положительные стороны. Компания выполнила свои обязательства, инвесторы отчитались о прибыли.

Интересно, что крайне негативные отзывы приходят в основном с 2000 по 2010 год, негативные с 2007 по 2015 год и положительные с 2015 по 21 год. Такая динамика лучше любых графиков и статистики показывает, что вложения в недвижимость в России стали привлекательнее и безопаснее.

ТОП-3 жилых комплекса для инвестиций

В СМИ регулярно появляются различные обзоры жилых комплексов. Проблема в том, что такие публикации в основном оплачиваются разработчиками и не содержат полезной информации. Ниже мы представляем нашу оценку, основанную на сравнении цены, качества и скорости продажи.

Топ-3 жилых комплексов Москвы

Топ-3 жилых комплекса в Санкт-Петербурге.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестиции в зарубежную недвижимость имеют одну важную особенность. В Европе (а европейские страны считаются россиянами в подавляющем большинстве случаев) существуют достаточно официальные инструменты управления жилыми и коммерческими квадратными метрами.

В России такого инструмента нет. Нет никого, кто купил бы квартиру в другом городе и доверил ее долгосрочную аренду приличным жильцам. Это можно сделать только в частном порядке, через друзей или родственников. Агенты или брокеры, скорее всего, устроят там хостел или приют, или они могут просто арендовать его на день или час.

Наиболее привлекательными для россиян являются инвестиции в недвижимость Турции, Великобритании, Германии, Испании и других стран Европы. Купить в личное пользование и в аренду. В последние годы состоятельные москвичи покупают квартиры в Майами (Флорида, США), куда они могут лететь прямо из Внуково. Инвестиции в зарубежную коммерческую недвижимость, гостиничные комплексы, апартаменты, дома и квартиры приносят доход не только от сдачи в аренду, но и от роста стоимости.

Мы отслеживали изменение стоимости среднего лондонского дома, который сейчас продается по цене более полумиллиона фунтов стерлингов. Этот график показывает, что за последние два десятилетия инвесторам, многие из которых являются российскими, практически никогда не приходилось нести убытки.

Путь

Способы получения дохода с объектов недвижимости

Стоит ли покупать недвижимость сейчас

Эксперты прогнозируют ежегодный рост стоимости квадратных метров в России в размере 5-10%, что достаточно, чтобы покрыть уровень инфляции.

С другой стороны, санкционная политика западных стран и снижение реальных доходов населения окажут негативное влияние на рынок недвижимости.

По этой причине можно сказать, что, по крайней мере, в крупных городах нашей страны рынок недвижимости искусственно раздувается из-за избытка денежной массы, которая находится в руках населения и которую просто некуда вкладывать.

Покупка дома для себя или в аренду однозначно окупается. Но перепродать его через год-два с хорошей скидкой вряд ли получится.

Важно помнить, что недвижимость, как упоминалось выше, является материальным активом, что кардинально отличает ее от самых прибыльных криптовалют и многообещающих акций.

Так что в 2021-2022 годах однозначно стоит покупать как жилую, так и коммерческую недвижимость!