Бывают ситуации, когда на этапе строительства объекта недвижимости возникает необходимость продать квартиру или комнату, которых еще нет — тогда такая сделка заключается только в переходе права собственности и проходит в особом порядке в соответствии с с действующим законодательством.
Понятие переуступки прав
Передача прав по договору долевого участия в настоящее время является широко распространенной практикой на рынке недвижимости в Российской Федерации, и ее суть заключается в передаче права на получение доли в жилом доме на этапе его строительства.
Соглашение об уступке при передаче доли капитала от одного лица к другому означает, в некотором смысле, уступку дебиторской задолженности. Это связано с тем, что изначально данное лицо перечисляло определенную сумму денег, тем самым обезопасив себя после завершения строительства для получения от застройщика помещения определенной площади и определенных характеристик. В свою очередь, передача такого опциона (также на определенную сумму, которая, кстати, может отличаться от стоимости первоначальной инвестиции) дает новому владельцу право требования к так называемому долг от организации, строящей дом — квартира с отделкой.
Законна ли такая операция при долевом участии
Покупка квартиры с уступкой прав на строящийся дом — вполне легальная операция на территории Российской Федерации. Такая возможность для граждан предусмотрена в тексте Федерального закона № 214 (регулирующего основные особенности и вопросы строительства зданий и помещений в рамках КД), а также в Гражданском кодексе.
Фактически это означает, что если у человека есть официально заверенные документы о том, что он участвует в строительстве, вкладывая собственные деньги, и в итоге имеет право получить квартиру в собственность, даже при ее фактическом ее отсутствии можно передать ваше право требовать.
Стоит отметить, что при подписании договора долевого участия следует внимательно ознакомиться с его содержанием — бывает, что в нем есть пункт, запрещающий переход права собственности на квартиру и такая операция может оказаться невозможной.
Заключение такого соглашения может быть выгодно обеим сторонам:
- Для акционера (продавца) — он может получить финансовую выгоду от продажи несуществующего помещения. Также таким образом с согласия застройщика можно передать долг в виде непогашенной задолженности — суммы, которая еще не была перечислена акционером в полном объеме. Такая операция часто проводится в тех случаях, когда правообладатель уже начал перевод причитающихся денежных средств, но не может выплатить оставшиеся суммы;
- Для покупателя — следовательно, можно получить право собственности на построенную недвижимость по очень разумной и выгодной цене. Определенный риск для покупателя, конечно, будет, но об этом мы поговорим чуть позже.
Как оформить переуступку прав по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома
Разобравшись, что такое передача прав и для чего она нужна, давайте подробнее разберем саму процедуру, ее особенности и перечень необходимых шагов. Прежде всего, если вы хотите провести такую операцию, вам следует заполнить пакет документов, необходимый в таких случаях:
Заявление на регистрацию ХДС;
- В случае получения кредита в банке на погашение доли капитала;
- Заключен договор на участие в строительстве долей с вложениями;
- Юридическим лицам необходимо дополнительно предоставить копию учредительных документов, свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика, решение об участии в сделке (если оно является единственным учредителем ООО), протокол собрания (если учредителей несколько);
- Физические лица — граждане дополнительно представляют согласие супруга (при наличии) или выписку, подтверждающую, что они не состоят в браке;
- Если несовершеннолетний является полноправным собственником (совладельцем) строящегося помещения — согласие органов опеки и попечительства на выделение;
- Квитанция об оплате государственной пошлины за выполнение договора уступки (на сегодняшний день — 350 рублей);
- Если первоначальный собственник не внес все причитающиеся застройщику суммы, необходимо дополнительно предоставить оригинал и копию согласия строительной организации.
- Образец договора о поручении должен содержать следующие обязательные положения:
Название документа;
- Имена и требования сторон;
- Основная информация об объекте, являющемся предметом заказа (площадь, количество комнат, номер квартиры, которая будет построена после завершения строительства и т. д.)
- Стоимость предмета договора;
- Как будет производиться оплата;
- Переданы ли обязательства по частичной выплате непогашенных сумм в собственность;
- Обязательства сторон по контракту;
- Контакты сторон договора, их подписи.
- Отдельным вопросом при передаче прав в связи со строительством является передача права аренды земельного участка. Это можно сделать двумя способами:
Как оформляется переуступка права аренды земельного участка
Заключение договора аренды между текущим арендатором и третьим лицом — создается новый документ — договор субаренды. В этом случае арендатор, действующий по первому договору, будет выступать в качестве арендодателя, а третье лицо, желающее продолжить строительство на участке земли, будет выступать в качестве арендатора. Основным условием такого договора является то, что он не может превышать срок первого договора аренды — фактически, конечный арендатор получает право узуфрукта от лица, которое также ограничено во времени владения. Что касается суммы лизинга — ограничений нет — она может быть как больше первоначальной, так и меньше;
- Передача права аренды. Включается в передачу прав на отдельные земельные участки третьему лицу (далее — арендатор). Такой договор заключается при условии уведомления собственника участка.
- Специфика договора уступки аренды заключается в следующем:
Если возможность исполнения такого договора не предусмотрена в договоре аренды, он не может быть исполнен;
- Следует знать, что если целевое использование переданной земли является исключительно сельскохозяйственным, закон не разрешает строительство на ней жилого дома. В этом случае первым шагом является инициирование процедуры смены цели (если такое изменение возможно для сюжета).
- Основные риски, связанные с приобретением по договору уступки отчуждаемой квартиры или земельного участка:
Риски покупки по переуступке права
Наличие третьих лиц в отношениях между девелопером и акционером, то есть в основном банковских структур. Иногда бывает очень сложно получить их одобрение в случае невыплаченных кредитов;
- Получение юридического титула может повлечь за собой риск остановки процесса строительства на каком-то этапе, а в некоторых случаях и ликвидацию ответственного застройщика. Разумеется, в этом случае дом не будет сдан в эксплуатацию, а квартира не может быть передана в полную собственность;
- Иногда процедура получения права собственности на многоэтажный дом затягивается. Часто в процессе строительства задействовано слишком много подрядчиков, и поэтому они собирают необходимые документы для ввода дома в эксплуатацию (плюс лимит времени для получения разрешений). Все это может привести к переносу сроков выполнения всех необходимых процедур.
- При передаче права землепользования могут возникнуть определенные долговые обязательства (перед банками, государственными органами и т. д.), В результате чего оно может стать предметом погашения таких обязательных сумм.
- Относительно необходимости уплаты налогов при переходе имущественных прав можно отметить следующее:
Необходимо ли платить налоги
При подписании договора, по которому право собственности переходит от одного лица к другому, одна из сторон получает материальное вознаграждение — так называемое выгода;
- В российском законодательстве есть четкие формулировки доходов, получаемых гражданами — за исключением некоторых случаев, когда они должны облагаться налогом, который уплачивается государству в определенные даты;
- Если по договору переуступки оплата производится не наличными, а, например, в любой форме, удовлетворяющей обе стороны, это не исключает необходимости уплаты налога;
- Первоначальный владелец прав на квартиру или земельный участок должен явиться в налоговую инспекцию (заполнить форму НДФЛ) и выплатить причитающуюся сумму. Стоит отметить, что сделки между близкими родственниками также подлежат налогообложению.
- Таким образом, передача права собственности в случае капитального участия в строительстве жилья и землепользовании является правовым актом, который может быть совершен в интересах всех сторон. Как и любой договор, он связан с определенными рисками и должен выполняться с использованием необходимых документов и в установленном порядке.
